苹果日报 2020-08-19

【新增市场人士意见】武汉肺炎累工商物业价格急跌,金管局今日出招「减辣」,放宽自2013年就非住宅物业按揭贷款的限制,按揭成数上限由4成上调至5成,升10个百分点,种类包括工商物业及独立车位,自明日(20日)起生效。

上述新措施适用于申请人没有就其他按揭作出借贷及担保,主要收入来自香港;若果收入来自香港以外地区,上限则由3成升至4成。另外,假若申请人本身有其他按揭或担保在身,主要收入来自香港的话,按揭成数上限亦有放宽,由3成升至4成;收入来自香港以外地区则由2成升至3成(见表)。

举例,若果申请人在香港工作,没有其他按揭在身,买1,000万元舖位,贷款额可由400万元增至500万元,前提是通过供款与入息比率及压力测试等条件。

工商及車位等按揭成數上限,放寬10個百分點。

工商及车位等按揭成数上限,放宽10个百分点。

金管局总裁余伟文表示,疫情对本港经济造成重大压力,儘管住宅物业市场维持平稳,但当局留意到不同类别的非住宅物业包括写字楼、分层工厂大厦及零售业楼宇的价格和成交量均出现显着调整。

鑑于疫情及持续升温的地缘政治紧张局势将继续影响营商信心,非住宅物业市场预期会持续受压,考虑到非住宅物业价格走势、交投量、经济基调和外围环境等因素,金管局认为现时适合放宽适用于非住宅物业的逆周期宏观审慎监管措施。

阮国恒傍晚召开记者会时,被问到住宅物业市场的逆周期措施会否作出调整,阮国恒认为住宅价格仍处于高位,目前未有适当条件及时机「减辣」,会继续留意市场情况,确保银行体系市场稳健。对于有意见提倡放宽3%压力测试规定,他指物业按揭年期长,检视时不能单靠短期息口走势,目前并非适当时候调整。

金管局今日向银行發出的通告中,称措施适用于物业买卖相关按揭贷款和现有物业再抵押按揭贷款,惟不适用于企业为筹集营运资金而以物业作抵押所取得的信贷融资。

工商物业价格显着调整
虽然疫情下本港住宅楼市维持平稳,但非住宅物业市场则出现显着调整。根据差饷物业估价署编製的统计资料,住宅楼价在5月的近期高位至6月期间仅跌2.7%,但写字楼、分层工厂大厦及零售业楼宇的价格分别下跌15%、 11%及 10%,位于核心地区的商舖跌幅尤其显着,2020 年上半年非住宅物业的成交量亦有所下跌。

事实上,市场连日续录多宗工商舖蚀让个案,其中早前有投资者以1.83亿元,沽出葵涌K83商厦三层楼面连10个车位,较其两年前以逾2.8亿元购入,连同印花税等购入成本,料蚀近亿元,成近年商厦「蚀让王」。

对于金管局推出「减辣」措施,莱坊执行董事林浩文指,自去年社会运动开始,本港经济已持续向下,再加上近月疫情扩散,对各行各业都有重大打击,许多非住宅类的物业价格及租值在过去12个月已向下调整最少10%,街舖跌幅更大,为相关业主现金流造成压力。因此,是次放宽按揭成数可在「安全及稳定」的情况下,可有助业主,尤其是小业主改善现金流情况,同时亦可减少银行出现「坏账」的情况,保障银行体系。

盛滙商舖基金创办人李根兴指,目前工商舖投资者购入物业,只能借到三成。 加上各类压力测试,最终或只能借两成入市,故放宽按揭成数将有助改善市况,为市场「打入强心针」,相信工商舖价格下跌幅度将在短期内回復平稳。李续称,若稍后双倍印花税亦宽减,将会是工商舖「救星」。

按揭界:未必能抵销估价下跌影响
星之谷按揭行政总裁庄锦辉指出,措施对于现有业主转按套现来解困有帮助,比如持有2,000万元现契工商物业,以往重按只可借800万,现时可借1,000万元,但对于新买物业作用不大,因工商物业一般都是经由公司转让股份,「full paid」再做按揭及商业融资,惟是次措施不适用于商业融资,但对于纳米工商铺帮助会较明显。至于车位,一般人都是加按层楼套现来买,因住宅利息比工商按揭利息平,故此作用不大。

中原按揭董事总经理王美凤指出,近月工商舖市道低迷价格下跌,银行承造工商舖按揭取态转为更审慎保守,导致工商舖估价不跌情况增加,形成买家可获得实质按揭成数及借贷额降低。根据中原按揭客户个案,今年工商舖按揭申请的平均按揭成数仅为28%,与住宅客户平均按揭成数逾50%有明显差距,原因是工商舖可造按揭成数较低。故此,现时放宽非住宅物业的按揭成数,对工商舖市道及按揭市场具轻度支持。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指出,现时非住宅物业估价下调幅度比住宅深很多,交投亦非常淡静,即使金管局是放宽按揭成数至50%,亦未必能抵销到估价下跌带来的影响,建议应再放宽非住宅物业的按揭成数至60%,同时供款年期亦可放宽至30年。

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