香港文汇报讯 28-12-2020

自2020 年爆发新冠肺炎以来,为防止市民感染,对外封城加上对内限聚,零售消费人流急速减少,铺位物业「深受其害」,核心游客区劈租幅度达到夸张的七至八成,连累铺价出现深度调整,铺位蚀让个案更是持续出现。政府希望透过撤辣提振工商铺物业,惟疫情再
度爆发窒碍不少投资者入市步伐,随后更多负面消息浮现。市场人士表示,预料 2021年初铺价会再跌 5%至10%,铺市成为 2020年工商铺范畴中最受影响的环节,买卖要等农历新年后才有望复苏。

新经营模式增铺位租务

盛汇商铺基金创办人李根兴表示,总结2020年全年表现的话,核心区铺价跌幅大约为35%,而民生区则跌约20%;如与修例风波前比较的话,核心区铺价大约跌50%,民生区跌了30%。同时, 2020 年出现的多宗铺位蚀让,当中大部分原业主的买入时间都是在铺市高峰期前后(2012-2014年),如想捕捉投资机会的话,反而应该买入旅游旺区、核心区的街铺。他指,无游客亦代表铺价已「跌到好甘」,反而最「戆居」的就是现在买街市铺。

中原(工商铺)商铺部董事黄伟基表示,2020年市场暂录得约999宗商铺买卖成交,涉及总金额约 242亿元;宗数接近 2019年水平,而金额则下跌约 17%。租赁成交却不跌反升,2020年暂录得约 4,498宗铺位租务成交,按年上升近 6%;而总成交金额就录得约4.4亿元,按年减少约16%。

黄伟基指,由于 2020年租金比2019年下半年跌幅更为显著,加上经过一年半商户亦逐渐适应新经营模式,租铺态度因而转为较开放。从按月数据亦可看出端倪,从7月起铺位租务成交量持续上升,较以往按月200至300余宗为高,最新11月录得约507宗,为2019年3月后首次突破500宗。

黄伟基又表示,核心区空置率方面,虽然近月个别区域数字仍然上升,但有轻微收窄迹象,11月计商铺空置率上扬的仅有中环、湾仔及尖沙咀区。旺角则维持不变,而铜锣湾更是传来喜讯,最新空置率为11.65%,按月下跌0.09个百分点。

黄氏分析,铺市必定是工商铺范畴中最受冲击环节,租售价是跌幅最深。价格下跌亦成功吸引部分投资者趁低吸纳,预料 2021年买卖交投量会有30%增长,而买卖价则会有10%升幅。租务走势表现料理想,2021年租务交投量料会有5%升幅,上升至约4,800宗水平,而租金则个别发展,核心区铺位续会寻底,料仍会有10%跌幅,而民生区铺位则会平稳向上,料会有10%内的增长。

楼市资金或转投民生铺

不过,李根兴却预期,未来两三星期会有好多负面新闻充斥铺市,新冠肺炎第四波高峰期、企业大裁员、疫苗无想像中有效等,很多业主「等唔切」,再度劈价沽售。

整体数字方面,直至 2021年农历新年(2 月 12 日),李根兴料买卖成交量也会因为第四波疫情而下跌,但跌幅较小。因为不少买家趁现在减辣后想趁低入市,预期成交量与减辣前相若,或轻微上升一两成。

他又指,铺市买卖要等农历新年后才有望复苏。价格方面也会触底回升,部分细码的民生铺,由于楼市资金转投铺市,会上升10%至 20%。核心区较大码的铺(3,000万元以上) 则会止跌,价格横行至2022年。

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