香港商報  27-04-2020

疫情下本港住宅樓市未見崩盤,舖市卻先撐不住,市場上不時現大幅劈價舖,有人蠢蠢欲動爭入貨,有人處變不驚待良機,盛匯商舖基金創辦人李根興就屬後者。有多年投資舖市經驗的他笑言「不急」,因現時不少業主仍企硬,預計6月至7月仍有降價空間。雖然現時搵租客難和集資難,現時舖市猶如「冰河時期」,但他強調,市場適者生存,租客需求變,盛匯則要先守住,再蓄力待發。

深諳舖市的李根興表示,是次冰河時期,識得求變才能不被淘汰,並直言今年內難見復興,重現2013年旺市或需要再過20年。

盛匯於2016年6月份創立旗下商舖增值基金,讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資。「直至去年,3年多的時間裏,市面上能通過買賣商舖盈利的,盛匯的市佔率超過五成。」李根興自豪地說。惟好景不常,去年6月開始的黑暴未有終結,又出現新冠肺炎疫情,雙雙重創本港舖市。盛匯原本目標是今年初賣出1.3億元的舖位、買入2.5億元的舖位,冀能在買賣差價及租金收入上給予投資者至少10%的投資回報,但到現在為止還是竹籃打水一場空。

不僅如此,李根興透露,上月舉行的盛匯季度集資會更慘,適逢本港疫情第二波爆發,「限聚令」之後,更多投資者相信手握現金更能「明哲保身」,集資難上加難。對此他表示理解,希望能堅守初心,做大這一輪接近2億元資產總值的基金。逆境下舖市是否就聽天由命?即使嘴上說不急,但他也表示一直有在尋找心水舖,只是部分業主仍然企硬未達自己的目標位。

「限聚令」之下不少店舖拉閘,盛匯旗下商舖有十幾間,僅有一間還在招租中,李根興苦笑說算是好彩,「從來未試過咁難搵租客。」那間位於旺角通菜街的500呎地舖,算是位於熱門商業區的核心位置,但時下無遊客,食肆零售生意都難做,令租客卻步。該舖租金叫價已由5萬元降至3萬元,之後或會再調低至1萬元加分成模式招租,冀吸引租客。

李根興認為,疫情將促成本港舖市發生五大轉變,一是面積大的商舖會細分成小間的,堂食生意將更多的向外賣轉移。二是做遊客生意的應轉向本地市場。三是鐘表珠寶等奢侈品的商舖或很快拉閘,轉為賣平價產品的魚檔菜檔超級市場等。四是由賣衣服等乾貨產品變成賣濕貨的生鮮。五是線下營銷轉為線上,因為現街道已沒什麼人流,單靠人流搵食的線下舖遲早倒閉。

以盛匯所持店舖為例,在新蒲崗大約250呎的商舖,於疫情期間租給專做熱狗外賣的商戶;在大角咀一間350呎的商舖租給賣韓式炸雞的商戶,亦是做外賣生意。所以雖然舖位較小,但在疫境中仍有價有市。

「共渡時艱」成現今社會主旋律,港府早前宣布的兩輪共計1675億元的防疫抗疫基金幫助商界。李根興表示,旗下租戶都有受惠,持有「大牌」的食肆可獲發20萬元,小食店、燒味店等有8萬元津貼,政府還資助人工,還有好多時候都免差餉,變相使得盛匯也受益頗多。

作為業主,李根興稱,希望能盡社會責任,幫助商戶共渡時艱。例如向旗下一間日本拉麵店租客減租三成,麵店推出的「買一送一」吸客優惠,「送一」的拉麵,由盛埋單。另外,盛匯又對於土瓜灣珍珠奶茶店租客減租,並為該店的外賣平台額外支出埋單。

此外,李根興還發起「一元招租」活動,將旗下筲箕灣商舖以每月1元的價格租予社福機構售賣抗疫用品,並呼籲其他業主響應,現有4間業主參與取得初步成效。他希望不止於此,期望未來能找到10間旺區吉舖來做該項活動,計劃以每月1萬元承租最少3個月,並為店舖業主承保差餉、地租、管理費等雜費,預算開支料達30萬元,另加雜費約20多萬元。

投資買舖策略方面,李根興指出,現時核心商業區的商舖跌得最勁,所以還價空間或可較市值再低三至四成。民生區不怕找不到租客,講價可劈兩三成。面積較小的舖位如菜檔、魚檔反而從未跌過,講價一兩成就可入手。他坦言,雖然現在很多舖位開始劈價,但相信6、7月舖市會再跌一兩成,若預期某間舖還有低水位,就會加深議價空間,不會着急入貨。

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